Urbanisme, environnement et droit public immobilier

Les avocats de RESOLVED disposent d’une expérience approfondie du droit de l’urbanisme, de l’environnement et des autres réglementations administratives applicables aux biens et aux projets immobiliers.

Nous accompagnons les particuliers, les entreprises, les promoteurs et les autorités publiques dans la préparation et la réalisation de leurs projets, l’analyse de leurs droits et obligations, les procédures d’autorisation et de régularisation, ainsi que dans les contentieux administratifs et judiciaires.

Nous maîtrisons les législations et les procédures propres aux trois Régions du pays — Bruxelles, la Wallonie et la Flandre — ainsi que les mécanismes de recours devant les juridictions administratives et constitutionnelles.

Notre pratique couvre aussi bien le conseil préventif et stratégique que la préparation des dossiers administratifs, la négociation avec les autorités, la défense des intérêts de nos clients et le traitement des litiges.

Elle se distingue également par une maîtrise des interactions entre les réglementations administratives et le droit immobilier civil et de la construction. Cette double compétence permet d’aborder les projets et les différends dans leur globalité, en tenant compte de leurs conséquences sur la propriété, les contrats, les responsabilités et l’exploitation des immeubles.

Urbanisme et autorisations administratives

Nous intervenons notamment dans :

• L’analyse de la situation urbanistique des biens et de la faisabilité juridique des projets de construction, de transformation, de changement d’affectation ou d’utilisation ;
• La préparation et l’accompagnement des demandes de permis d’urbanisme, de permis d’environnement, de permis uniques et d’omgevingsvergunningen, selon les législations régionales applicables ;
• Les contacts et concertations préalables avec les administrations compétentes ;
• La préparation d’observations et de réclamations dans le cadre des enquêtes publiques ;
• L’analyse des plans d’aménagement, des prescriptions urbanistiques, des permis et des autres autorisations existantes ;
• Les régularisations urbanistiques et environnementales, ainsi que l’élaboration de stratégies adaptées aux situations irrégulières ;
• L’accompagnement des autorités publiques dans l’instruction des dossiers, la rédaction, la motivation et, le cas échéant, la réfection de leurs décisions.

Recours administratifs et contentieux

Nous disposons d’une expérience approfondie des procédures administratives et juridictionnelles, tant pour les demandeurs et titulaires d’autorisations que pour les tiers concernés et les autorités publiques.

Nos interventions concernent notamment :

• L’introduction et la défense des recours administratifs devant les autorités compétentes, notamment les Gouvernements régionaux et les Députations ;
• Les recours juridictionnels devant le Conseil d’État et le Raad voor Vergunningsbetwistingen ;
• Les procédures devant la Cour constitutionnelle portant sur les normes législatives applicables ;
• Les contentieux civils et administratifs liés aux autorisations, aux restrictions administratives et aux responsabilités environnementales ;
• Les infractions urbanistiques et environnementales, les mesures de remise en état, les poursuites pénales et les sanctions administratives.

Nous assistons également les autorités publiques dans la prévention des litiges, la sécurisation juridique de leurs décisions et leur défense devant les juridictions compétentes.

Droit de l’environnement

Nous conseillons nos clients sur les obligations environnementales applicables aux projets immobiliers, aux installations et aux activités économiques.

Notre pratique couvre notamment :

• Les permis et autorisations environnementales, les conditions d’exploitation et les obligations de conformité ;
• Les évaluations et études d’incidences environnementales ;
• Les réglementations relatives à l’énergie et à la performance environnementale des bâtiments, notamment les dispositifs bruxellois tels que le COBRACE et le PLAGE ;
• La réglementation relative aux déchets, à leur gestion, à leur valorisation et à la sortie du statut de déchet (end of waste) ;
• Les infractions environnementales, les mesures administratives, les sanctions et les responsabilités ;
• L’articulation entre les différentes polices administratives, notamment en matière d’urbanisme, d’environnement, de déchets et de sols pollués.

Sols pollués et responsabilités environnementales

La gestion des sols pollués constitue un domaine dans lequel les obligations administratives, les contraintes techniques et les responsabilités civiles sont particulièrement étroitement liées.

Nous intervenons notamment dans :

• L’analyse des obligations d’investigation, de gestion et d’assainissement des sols pollués dans les trois Régions ;
• La détermination des obligations et responsabilités des propriétaires, exploitants, vendeurs, acquéreurs et autres intervenants ;
• L’accompagnement des transactions immobilières et des projets portant sur des terrains pollués ou susceptibles de l’être ;
• La négociation et la rédaction de conventions et de clauses contractuelles relatives à l’état du sol, aux investigations, aux travaux d’assainissement, à la répartition des coûts et aux responsabilités ;
• Les procédures administratives, les contestations et les contentieux relatifs aux obligations de gestion et d’assainissement ;
• Les interactions entre les réglementations relatives aux sols, aux déchets, aux terres excavées et aux autorisations urbanistiques ou environnementales.

Notre pratique complémentaire du droit immobilier civil nous permet d’intégrer les conséquences contractuelles et patrimoniales de ces obligations, notamment dans les opérations d’acquisition, de cession et de valorisation immobilière.

Patrimoine, expropriation, voirie et droit public immobilier

Au-delà de l’urbanisme et de l’environnement proprement dits, nous intervenons dans différentes matières de droit public qui concernent la propriété, l’utilisation ou la réalisation de projets immobiliers.

Ces matières comprennent notamment :

• La protection du patrimoine immobilier : monuments et sites classés, mesures de protection et contraintes administratives qui en découlent ;
• L’expropriation pour cause d’utilité publique : procédures administratives et judiciaires, contestations, prise de possession et indemnisation ;
• La voirie et les servitudes d’utilité publique : création, modification ou suppression de voiries, alignements, accès, servitudes publiques de passage et restrictions administratives affectant les propriétés ;
• La domanialité publique : occupation et utilisation du domaine public, autorisations, concessions et conventions relatives aux biens publics ;
• Les impétrants et infrastructures d’utilité publique : droits d’occupation, servitudes, déplacement de canalisations et d’installations, conventions et répartition des coûts ;
• La qualité et la sécurité des logements : arrêtés d’inhabitabilité, mesures administratives et conséquences juridiques ;
• Les taxes et redevances immobilières : notamment les taxes locales et régionales relatives à l’inoccupation, au stationnement et à l’environnement.

Nous accordons une attention particulière aux interactions entre ces différentes réglementations, ainsi qu’à leurs conséquences sur les droits des propriétaires et des autres intervenants.

Audits, due diligence et accompagnement des projets

Nous réalisons des audits et analyses de conformité juridique, notamment dans le cadre d’acquisitions, de cessions, de restructurations, de transformations et de projets de développement immobilier.

Ces interventions portent notamment sur :

• La situation urbanistique et environnementale des biens ;
• Les permis et autorisations existants ou nécessaires ;
• Les infractions éventuelles, les obligations de régularisation et les risques administratifs ;
• Les contraintes résultant des réglementations environnementales, patrimoniales ou d’autres dispositions de droit public ;
• Les conséquences de ces éléments sur les droits des parties, les opérations envisagées et les contrats.

Nous privilégions une approche préventive, pragmatique et créative, en concertation avec les conseillers techniques et les autres intervenants du projet.

Une maîtrise conjointe du droit public et du droit privé immobilier

Les législations urbanistiques et environnementales ne peuvent pas toujours être appréhendées indépendamment du droit civil.

Les conditions d’un permis peuvent affecter l’exécution d’un contrat de construction. Une situation urbanistique irrégulière peut soulever des questions de responsabilité du vendeur ou du bailleur. Les obligations de gestion d’un sol pollué peuvent influencer une transaction immobilière et la répartition des responsabilités entre les parties. Une servitude publique ou une mesure d’expropriation peut avoir des conséquences sur les droits réels et les conventions existantes.

La double expertise de RESOLVED en droit administratif et en droit immobilier civil nous permet de traiter ces questions de manière coordonnée, depuis la conception et la structuration juridique des projets jusqu’à leur réalisation et, le cas échéant, la résolution des litiges.

Nous intervenons pour des personnes morales de droit public et de droit privé ainsi que pour des particuliers, à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.

Contacts : Laurent DELMOTTE, Marie-Cécile FLAMENT et Bart VAN HYFTE.