Stedenbouw, milieu en publiek vastgoedrecht

De advocaten van RESOLVED beschikken over een diepgaande ervaring in het stedenbouwkundig recht, het milieurecht en de andere administratieve reglementeringen die van toepassing zijn op goederen en vastgoedprojecten.

Wij begeleiden particulieren, ondernemingen, promotoren en overheidsinstanties bij de voorbereiding en de realisatie van hun projecten, de analyse van hun rechten en verplichtingen, de vergunnings- en regularisatieprocedures, alsook bij administratieve en gerechtelijke geschillen.

Wij beheersen de wetgevingen en de procedures die eigen zijn aan de drie gewesten van het land — Vlaanderen, Brussel en Wallonië — alsook de beroepsmechanismen voor de administratieve en grondwettelijke rechtscolleges.

Onze praktijk omvat zowel preventief en strategisch advies als de voorbereiding van administratieve dossiers, de onderhandeling met de overheden, de verdediging van de belangen van onze cliënten en de behandeling van geschillen.

Zij onderscheidt zich eveneens door een beheersing van de interacties tussen de administratieve regelgevingen en het burgerlijk vastgoedrecht en het bouwrecht. Deze dubbele bevoegdheid maakt het mogelijk projecten en geschillen in hun geheel te benaderen, rekening houdend met hun gevolgen voor de eigendom, de contracten, de aansprakelijkheden en de exploitatie van onroerende goederen.

Stedenbouw en administratieve vergunningen

Wij treden met name op in :

• De analyse van de stedenbouwkundige situatie van goederen en van de juridische haalbaarheid van bouw-, verbouwings-, bestemmingswijzigings- of gebruikswijzigingsprojecten ;
• De voorbereiding en de begeleiding van aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen, milieuvergunningen, omgevingsvergunningen en andere vergunningen, volgens de toepasselijke gewestelijke wetgevingen ;
• De contacten en de voorafgaande overlegmomenten met de bevoegde overheidsdiensten ;
• De voorbereiding van opmerkingen en bezwaren in het kader van openbare onderzoeken ;
• De analyse van plannen van aanleg, stedenbouwkundige voorschriften, vergunningen en andere bestaande machtigingen ;
• Stedenbouwkundige en milieurechtelijke regularisaties, alsook de uitwerking van strategieën aangepast aan onregelmatige situaties ;
• De begeleiding van overheidsinstanties bij de behandeling van dossiers, het opstellen, de motivering en, indien nodig, de herziening van hun beslissingen.

Administratieve beroepen en geschillen

Wij beschikken over een diepgaande ervaring in administratieve en jurisdictionele procedures, zowel voor aanvragers en vergunninghouders als voor betrokken derden en overheidsinstanties.

Onze tussenkomsten betreffen met name :

• De indiening en de verdediging van administratieve beroepen voor de bevoegde overheden, met name de gewestregeringen en de bestendige deputaties ;
• De jurisdictionele beroepen voor de Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen ;
• De procedures voor het Grondwettelijk Hof met betrekking tot de toepasselijke wettelijke normen ;
• De burgerrechtelijke en administratieve geschillen verbonden aan vergunningen, administratieve beperkingen en milieuaansprakelijkheden ;
• Stedenbouwkundige en milieurechtelijke overtredingen, maatregelen tot herstel, strafvervolgingen en administratieve sancties.

Wij staan overheidsinstanties eveneens bij in de preventie van geschillen, de juridische beveiliging van hun beslissingen en hun verdediging voor de bevoegde rechtscolleges.

Milieurecht

Wij adviseren onze cliënten over de milieurechtelijke verplichtingen die van toepassing zijn op vastgoedprojecten, installaties en economische activiteiten.

Onze praktijk omvat met name :

• Milieuvergunningen en milieumachtigingen, exploitatievoorwaarden en conformiteitsverplichtingen ;
• Milieueffectbeoordelingen en milieueffectstudies ;
• De regelgeving inzake energie en milieuprestatie van gebouwen, met name de Brusselse regelingen zoals COBRACE en PLAGE ;
• De regelgeving inzake afval, het beheer en de valorisatie ervan en het einde van de afvalstatus (end of waste) ;
• Milieurechtelijke overtredingen, administratieve maatregelen, sancties en aansprakelijkheden ;
• De afstemming tussen de verschillende administratieve politiediensten, met name inzake stedenbouw, milieu, afval en verontreinigde bodems.

Verontreinigde bodems en milieuaansprakelijkheden

Het beheer van verontreinigde bodems vormt een domein waarin administratieve verplichtingen, technische beperkingen en burgerrechtelijke aansprakelijkheden bijzonder nauw met elkaar verbonden zijn.

Wij treden met name op in :

• De analyse van de onderzoeks-, beheers- en saneringsverplichtingen voor verontreinigde bodems in de drie gewesten ;
• De bepaling van de verplichtingen en aansprakelijkheden van eigenaars, exploitanten, verkopers, verkrijgers en andere betrokkenen ;
• De begeleiding van vastgoedtransacties en projecten met betrekking tot verontreinigde of mogelijk verontreinigde terreinen ;
• De onderhandeling en de opstelling van overeenkomsten en contractuele bedingen betreffende de bodemtoestand, de onderzoeken, de saneringswerken, de kostenverdeling en de aansprakelijkheden ;
• De administratieve procedures, betwistingen en geschillen met betrekking tot de beheers- en saneringsverplichtingen ;
• De interacties tussen de regelgevingen inzake bodems, afval, uitgegraven grond en stedenbouwkundige of milieurechtelijke vergunningen.

Onze aanvullende praktijk in het burgerlijk vastgoedrecht stelt ons in staat de contractuele en vermogensrechtelijke gevolgen van deze verplichtingen te integreren, met name in verwervings-, overdrachts- en vastgoedvalorisatieoperaties.

Erfgoed, onteigening, gemeentewegen en publiek vastgoedrecht

Naast de eigenlijke stedenbouw en het milieurecht treden wij op in verschillende materies van publiekrecht die betrekking hebben op de eigendom, het gebruik of de realisatie van vastgoedprojecten.

Deze materies omvatten met name :

• De bescherming van het onroerend erfgoed : beschermde monumenten en sites, beschermingsmaatregelen en de daaruit voortvloeiende administratieve beperkingen ;
• Onteigening om redenen van openbaar nut : administratieve en gerechtelijke procedures, betwistingen, inbezitneming en vergoeding ;
• Gemeentewegen en erfdienstbaarheden van openbaar nut : aanleg, wijziging of opheffing van wegen, rooilijnen, toegangen, openbare doorgangsrechten en administratieve beperkingen die eigendommen treffen ;
• Het openbaar domein : bezetting en gebruik van het openbaar domein, machtigingen, concessies en overeenkomsten met betrekking tot openbare goederen ;
• Leidingen en infrastructuren van openbaar nut : gebruiksrechten, erfdienstbaarheden, verplaatsing van leidingen en installaties, overeenkomsten en kostenverdeling ;
• De kwaliteit en de veiligheid van woningen : onbewoonbaarheidsverklaringen, administratieve maatregelen en juridische gevolgen ;
• Vastgoedbelastingen en -heffingen : met name lokale en gewestelijke belastingen met betrekking tot leegstand, parkeren en milieu.

Wij besteden bijzondere aandacht aan de interacties tussen deze verschillende regelgevingen, alsook aan hun gevolgen voor de rechten van eigenaars en andere betrokkenen.

Audits, due diligence en begeleiding van projecten

Wij voeren audits en analyses van juridische conformiteit uit, met name in het kader van verwervingen, overdrachten, herstructureringen, verbouwingen en vastgoedontwikkelingsprojecten.

Deze tussenkomsten betreffen met name :

• De stedenbouwkundige en milieurechtelijke situatie van de goederen ;
• De bestaande of noodzakelijke vergunningen en machtigingen ;
• Mogelijke overtredingen, regularisatieverplichtingen en administratieve risico’s ;
• De beperkingen die voortvloeien uit milieurechtelijke, erfgoedrechtelijke of andere publiekrechtelijke bepalingen ;
• De gevolgen van deze elementen voor de rechten van de partijen, de voorziene transacties en de contracten.

Wij verkiezen een preventieve, pragmatische en creatieve aanpak, in overleg met technische adviseurs en andere betrokkenen bij het project.

Een gezamenlijke beheersing van het publiekrecht en het privaatrechtelijk vastgoedrecht

Stedenbouwkundige en milieurechtelijke wetgevingen kunnen niet altijd los van het burgerlijk recht worden benaderd.

De voorwaarden van een vergunning kunnen de uitvoering van een aannemingsovereenkomst beïnvloeden. Een onregelmatige stedenbouwkundige situatie kan vragen doen rijzen over de aansprakelijkheid van de verkoper of de verhuurder. De beheersverplichtingen van een verontreinigde bodem kunnen een vastgoedtransactie en de verdeling van de aansprakelijkheden tussen de partijen beïnvloeden. Een erfdienstbaarheid van openbaar nut of een onteigeningsmaatregel kan gevolgen hebben voor zakelijke rechten en bestaande overeenkomsten.

De dubbele expertise van RESOLVED in administratief recht en in burgerlijk vastgoedrecht stelt ons in staat deze vraagstukken op gecoördineerde wijze te behandelen, van het ontwerp en de juridische structurering van projecten tot hun realisatie en, in voorkomend geval, de beslechting van geschillen.

Wij treden op voor publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen alsook voor particulieren, in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

Contacteer: Bart VAN HYFTE en Laurent DELMOTTE.