Le 1er mai 2025, l’article 224/1 du Code bruxellois du logement est entré en vigueur. Il est désormais interdit au bailleur de proposer un « loyer abusif », et que s’il le fait, le preneur peut solliciter une révision du loyer.
Le loyer abusif est celui qui « dépasse de vingt pour cent son loyer de référence. Cette présomption peut être renversée lorsqu’il est établi que la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de référence est justifiée par des éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement » ou celui qui « n’excède pas de vingt pour cent son loyer de référence mais qu’il accuse des défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement » (article 224 du Code bruxellois du logement).
Le loyer de référence, tel que défini à l’article 2, 37° du Code bruxellois du Logement, peut être calculé en faisant appel à un outil de la région : https://loyers.brussels/, s’il n’est pas pas contraignant, il doit cependant obligatoirement être mentionné dans le bail d’habitation (article 218 du Code bruxellois du logement).
Les travaux parlementaires de l’ordonnance du 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs énumèrent une liste non-exhaustive d’éléments de confort substantiels : « villa quatre façades », « maison de maître, « cheminée », « cuisine de standing », « abondance d’espaces verts », « calme particulier », etc. Les défauts de qualité substantiels intrinsèques sont quant à eux arrêtés par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 janvier 2024 établissant la liste des défauts de qualité substantiels intrinsèques visée à l’article 107/2 du Code bruxellois du logement. Les travaux parlementaires de l’ordonnance précitée en donnent également des exemples : « absence de compteur électrique individuel », « simple salle de douche exiguë (au lieu d’une salle de bain) », « pollution sonore considérable », « odeurs nauséabondes fréquentes ou permanentes », etc. C’est en s’appuyant sur ces critères que la commission paritaire locative (ci-après « CPL »), instaurée en décembre 2021 et régie par les articles 107/1 à 107/6 du Code bruxellois du logement, peut évaluer la justesse des loyers. Cette instance dans laquelle siègent des représentants des bailleurs et des locataires émet des avis non contraignants, consultables via https://be.brussels/fr/logement/location/bail-dhabitation/commission-paritaire-locative .
La CPL peut être saisie « par toute personne intéressée et par le juge saisi d’une demande en vue d’obtenir un avis sur la justesse du loyer » et « rend son avis dans les deux mois à compter de l’introduction de la demande. ». Le juge peut donc, lui aussi, solliciter l’avis de la CPL, dont la mission est avant tout informative. Cet avis, rappelons-le, n’a pas de caractère contraignant.
Lorsque la CPL estime qu’une révision du loyer pourrait être justifiée, elle propose systématiquement une tentative de conciliation entre les parties.
Enfin, les travaux parlementaires de l’ordonnance précitée soulignent que « Le recours à la CPL est une faculté ; ériger la CPL comme un passage obligé avant la procédure judiciaire ne ferait
que retarder et alourdir la procédure, elle deviendrait une étape parmi d’autres entraînant une perte de temps et d’énergie pour tous. ».
A noter que dans certains quartiers de Bruxelles dont notamment le quartier européen, le loyer de référence n’est pas disponible sur l’outil régional. Il n’est donc pas possible de connaitre le loyer de référence pour certaines zones bruxelloises ce qui pose d’importantes questions en matière d’égalité et de non-discrimination tant pour les bailleurs que pour les locataires.
Le législateur bruxellois a donc créé une nouvelle institution, qui est un acteur en plus dans les relations pourtant déjà complexes entre les bailleurs et locataires. Il n’est pas certain que le rôle de cette commission soit bien compris par les locataires (en particulier, elle ne remplace pas le juge pour tous les problèmes de jouissance invoqués par une locataire et qui justifieraient à ses yeux que le loyer soit diminué).
Un trop grand succès conduirait vraisemblablement rapidement à un engorgement et le mécanisme gagnerait certainement à être rapidement puis régulièrement évalué.
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