Depuis le 1er janvier 2025, la Région de Bruxelles-Capitale s’est dotée d’une nouvelle manière de préciser le nombre de m² habitable d’un logement : la « superficie habitable ». La superficie habitable devient la seule référence valable pour indiquer la surface d’un logement dans le cadre d’un bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale. Cette méthode de mesurage devra obligatoirement être appliquée lors de la rédaction et de l’enregistrement des contrats de bail via la plateforme IRISbox.
La nouvelle définition, intégrée dans le Code bruxellois du Logement, précise que la superficie habitable d’un logement s’entend de la somme des surfaces au sol des pièces de vie situées à l’intérieur du logement et disposant d’une hauteur libre sous plafond horizontal de 2,1 m minimum ou d’1,5 m sous un plafond en pente ou sous un pan de toiture en pente. Les escaliers, caves, garages, placards intégrés et espaces techniques fermés sont explicitement exclus du calcul (art. 2, 46° Code Bruxellois du Logement). En conséquence, la superficie ainsi mesurée est généralement (très) inférieure à celle mentionnée selon d’autres méthodes, telles que le certificat PEB ou le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).
Pour les bailleurs, cela constitue un changement important et défavorable : la surface de référence à utiliser pour les annonces et pour le calcul du loyer indicatif diffère des pratiques antérieures, ce qui peut avoir un impact sur le montant du loyer affiché. En contrepartie, cette nouvelle méthode offre un cadre clair, objectif et uniforme, tant pour les locataires que pour l’administration.
Pour calculer le loyer de référence d’un bien en particulier, le bailleur ou le locataire peuvent utiliser l’outil régional basé sur cette grille (Homepage – loyers.brussels). En répondant à quelques questions sur les caractéristiques (dont la « superficie habitable ») et la localisation du logement, le loyer de référence sera généré et pourra être mentionné dans le contrat de bail, en complément du loyer réellement demandé.
Une question pertinente demeure quant à l’application de cette réforme aux baux conclus avant le 1er janvier 2025. L’ordonnance du 25 avril 2024 modifiant l’article 2 Code Bruxellois du Logement, ainsi que l’avis du Conseil d’État et les travaux parlementaires, n’apportent malheureusement pas de réponse explicite à cette question. Nous devons donc nous référer au droit commun, notamment l’article 1.2 du Code civil concernant l’application de la loi dans le temps. En principe, une ordonnance n’a pas d’effet rétroactif, mais elle peut avoir des conséquences sur les contrats de location existants qui se poursuivent après le 1er janvier 2025. Les contrats de location existants conclus avant le 1er janvier 2025 restent valables tels qu’ils ont été rédigés, même s’ils ne mentionnent pas la « surface habitable ». Toutefois, pour les conséquences qui surviennent après le 1er janvier 2025 (telles qu’un renouvellement ou une modification), la surface habitable devra être mentionnée. Il nous semble que le loyer de référence calculé avant le 1er janvier 2025 avec une autre méthode que la surface habitable peut continuer à être appliqué, car en décider autrement reviendrait à donner une portée rétroactive à l’ordonnance.
Vous pouvez adresser vos commentaires ou questions à Laurent Delmotte (ld@resolved.law) ou Bart Van Hyfte (bv@resolved.law)
