L’article 19, al. 1er, 3), a), du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (ci-après « C. enr. ») impose d’enregistrer les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule. Sont donc visés les « baux d’habitation ».
Cet enregistrement doit être effectué dans un délai de deux mois conformément à l’article 32,5° du C.enr. par le SPF Finances (Administration générale de la Documentation patrimoniale) dans le registre MyRent[1] prévu à cet effet (art. 1, al. 1er, C. enr.). Cet enregistrement donne lieu à la perception d’un droit proportionnel de 0,2 %, sauf pour les baux d’habitation sous signature privée qui sont enregistrés gratuitement (article 83, 1° du C.enr.).
Alors que la formalité d’enregistrement (fiscal) relève de la compétence exclusive de l’Etat fédéral, le 1er janvier 2025, est entré en vigueur l’Ordonnance du 25 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation. L’article 19 de cette ordonnance se lit comme suit : « Dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, à l’article 19, le 3° est remplacé par ce qui suit :
» 3° les baux, sous-baux et cession de baux autres que ceux visés à l’article 228/1 du Code bruxellois du Logement[2]; « . » et l’article 20 de la même ordonne comme suit : « Dans le même Code, à l’article 32, le 5° est remplacé par ce qui suit :
» 5° de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l’article 19, 3° ; « . ». Les deux articles précités modifient unilatéralement le C. enr. méconnaissant ainsi d’après l’autorité fédérale, les règles de répartition des compétences entre le niveau fédéral et les entités fédérées. L’idée étant de supprimer l’obligation d’enregistrement fédéral pour les baux d’habitation (sous signature privée)[3] à partir du 1er janvier 2025.
Le législateur bruxellois n’a pas suivi l’avis du Conseil d’État pourtant clair à ce sujet « Il ressort d’ailleurs des travaux préparatoires précités de la loi spéciale du 6 janvier 2014 que la compétence régionale en matière de baux d’habitation est limitée aux aspects civils de l’enregistrement du contrat de bail. Les aspects fiscaux de cet enregistrement ne relèvent pas de cette compétence. Par conséquent, le législateur ordonnanciel ne peut pas modifier les dispositions précitées du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe afin d’abroger l’obligation d’enregistrement des baux d’habitation inscrite dans ce code. »[4]. Le Conseil d’Etat estime donc que les régions ne sont pas compétentes pour apporter des modifications à la formalité d’enregistrement (fiscal) obligatoire prévue par le C. enr., étant donné qu’il s’agit d’une compétence exclusive du fédéral.
Pour ces raisons, le Conseil des ministres a introduit un recours en annulation auprès de la Cour constitutionnelle tendant à l’annulation des dispositions précitées de l’ordonnance.[5] La Cour ne s’est pas encore prononcée et il lui faut généralement plus d’un an pour rendre un arrêt.
La Région de Bruxelles-Capitale estime quant à elle que la formalité d’enregistrement (fiscal) visée aux articles 1 et 19 C. enr. est régionalisée.
L’ordonnance bruxelloise a créé une nouvelle obligation d’enregistrement sans abroger formellement l’article 19, al. 1er, 1° du C. enr., de sorte que les actes visés par cette disposition portant sur un bail d’habitation doivent d’après l’autorité fédérale toujours, obligatoirement être enregistrés, bien qu’il y ait une exemption des droits d’enregistrement (art. 161, 12°, a), C. enr.).
La formalité d’enregistrement fiscal pour les baux d’habitation sous signature privée d’immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale restera également exemptée de droits d’enregistrement après le 1er janvier 2025 et ce, à titre de tolérance administrative.
- Pour l’heure, dans l’attente de l’arrêt de la Cour constitutionnelle et pour éviter toute conséquence négative d’une absence d’enregistrement conforme à l’un ou l’autre régimes, il est conseillé aux propriétaires, pris entre deux feux dans cette querelle de répartition de compétences, de faire preuve de prudence et d’enregistrer leurs baux sous signature privée d’immeubles (habitations) situés en Région de Bruxelles-Capitale conclus à partir du 1er janvier 2025 sur les deux plates-formes. En effet, le SPF Finances confirme le maintien de l’enregistrement fédéral des baux d’habitation sous signature privée dans la Région de Bruxelles-Capitale tandis que le gouvernement bruxellois continue d’affirmer le contraire.
Pour rappel, l’enregistrement du bail ou plutôt son absence a de nombreuses conséquences tant civiles (interdiction d’indexer de loyer, possibilité pour le preneur de quitter les lieux sans préavis ni indemnité après un rappel laissé sans suite, …) que fiscales (amendes pour un enregistrement tardif). L’année 2025 n’a donc pas commencé sous le signe de la simplification administrative pour les bailleurs bruxellois.
Pour toute question sur les baux ou l’enregistrement, contactez Laurent Delmotte (ld@resolved.law) ou Bart Van Hyfte (bv@resolved.law) ou composez le 02 315 53 00.
([1]) MyRent est une application en ligne permettant d’envoyer à l’enregistrementun contrat de bail et/ou un état des lieux. Le contrat de bail ne doit pas être exclusivement réservé à l’habitation (https://finances.belgium.be/fr/E-services/MyRent).
(2) « Les baux d’habitation sont soumis à l’enregistrement » inséré par l’ordonnance.
(3) Les baux d’habitation qui sont établis dans un acte visé à l’article 19, al. 1er, 1°, C. enr. ne sont pas impactés, étant donné que l’obligation d’enregistrement pour ces actes découle de l’article 19, al. 1er, 1°, C. enr. non modifié.
(4) Avis CE (section législation) 75.027/3 du 05.02.2024, www.raadvst-consetat.be/dbx/adviezen/75027.pdf#search=75.027%2F3(link is external), considérant 3.3. (5) Numéro de rôle 8285.
