Application de la règlementation des marchés publics aux opérations immobilières publiques

L’année 2022 a été riche dans le domaine du droit des marchés et contrats publics !

Parmi les décisions de jurisprudence importantes, on pointera un arrêt très intéressant prononcé le 1er juillet par le Conseil d’état (n° 254.209), concernant l’application de la règlementation des marchés publics aux opérations immobilières publiques.

Dans cette affaire, la Ville de Ciney a organisé une procédure de marché public pour vendre un site immobilier (ancien stade de football) à un opérateur privé, à charge pour ce dernier d’y concevoir, financer et construire des logements et espaces publics, répondant à une programmation urbanistique prédéfinie.

Suite au recours d’un candidat évincé, le Conseil d’état a estimé que si cette opération incluait diverses obligations d’aménagement urbanistiques à charge du futur acquéreur, ceci ne suffisait pas à considérer qu’il s’agissait d’un marché public de travaux « répondant aux besoins » de la Commune. L’élément décisif retenu par le Conseil d’état concerne le fait que la Commune ne devenait, à la suite de cette opération, pas titulaire d’un droit (réel ou personnel) sur les immeubles à construire (hormis sur certains accessoires), ce qui démontrerait, à l’estime du Conseil d’état, l’absence d’intérêt économique direct et de contrepartie, tel que requis par la jurisprudence européenne :

« En l’espèce, il n’apparaît pas que l’opération litigieuse aurait été conçue pour répondre à un besoin lié au fonctionnement ou aux missions de la partie adverse. Par ailleurs, il n’apparaît ni que la partie adverse est appelée à devenir propriétaire des travaux ou de l’ouvrage projeté dans le cadre de l’opération litigieuse, particulièrement pour ce qui concerne les logements à construire sur le terrain qui fait l’objet de la vente, ni qu’elle disposera d’un titre juridique qui lui assurera la disponibilité des ouvrages concernés. En toute hypothèse, à supposer qu’il faille avoir égard à la rétrocession prévue en faveur de la partie adverse et que cette rétrocession confère à la partie adverse un titre juridique à l’égard des biens sur lesquels elle porte, il n’est pas établi, dans le cadre de la présente procédure en extrême urgence, que cet aspect de l’opération représenterait l’objet principal de celle-ci, au point de justifier la qualification de marché public. »

« En l’espèce, il n’apparaît pas que l’opération litigieuse aurait été conçue pour répondre à un besoin lié au fonctionnement ou aux missions de la partie adverse. Par ailleurs, il n’apparaît ni que la partie adverse est appelée à devenir propriétaire des travaux ou de l’ouvrage projeté dans le cadre de l’opération litigieuse, particulièrement pour ce qui concerne les logements à construire sur le terrain qui fait l’objet de la vente, ni qu’elle disposera d’un titre juridique qui lui assurera la disponibilité des ouvrages concernés. En toute hypothèse, à supposer qu’il faille avoir égard à la rétrocession prévue en faveur de la partie adverse et que cette rétrocession confère à la partie adverse un titre juridique à l’égard des biens sur lesquels elle porte, il n’est pas établi, dans le cadre de la présente procédure en extrême urgence, que cet aspect de l’opération représenterait l’objet principal de celle-ci, au point de justifier la qualification de marché public. »

Le Conseil d’état conclut donc que les obligations imposées à l’acquéreur du site immobilier ne sont que de exigences et charges d’urbanisme, imposées dans l’intérêt général.

Cet arrêt est d’autant plus important que la Commune avait expressément qualifié sa procédure de marché public et qu’aucun des plaideurs n’avait remis en cause l’application des marchés publics à l’opération, avant que le Conseil d’état ne l’invoque d’office.

Cette jurisprudence est certainement à garder à l’esprit lorsque des pouvoirs adjudicateurs entreprennent des opérations immobilières complexes.

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