Sinds 1 januari 2025 hanteert het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een nieuwe manier om het aantal bewoonbare m² van een woning te bepalen: de “bewoonbare oppervlakte”. De bewoonbare oppervlakte wordt de enige geldige referentie om de oppervlakte van een woning aan te duiden in het kader van een woninghuurovereenkomst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze meetmethode moet verplicht worden toegepast bij het opstellen en registreren van huurovereenkomsten via het platform IRISbox.
De nieuwe definitie, opgenomen in het Brussels Huisvestingscode, bepaalt dat de bewoonbare oppervlakte van een woning wordt gedefinieerd als de totale vloeroppervlakte van de leefruimten binnenin de woning die een minimale vrije hoogte van 2,1 m onder een horizontaal plafond of van 1,5 m onder een hellend plafond of dak hebben. Elementen zoals trappen, garages, kelders, ingebouwde kasten en gesloten technische ruimtes worden expliciet uitgesloten van de berekening (art. 2, 46° Brusselse Huisvestingscode). Hierdoor is de aldus berekende oppervlakte doorgaans (veel) kleiner dan de oppervlaktes zoals vermeld volgens andere systemen, zoals het EPB-certificaat of de berekeningswijze volgens de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV).
Voor verhuurders betekent dit een belangrijke en ongunstige verandering: de referentieoppervlakte die moet worden gebruikt voor advertenties en voor de berekening van de indicatieve huurprijs wijkt af van de vroegere praktijken, wat een impact kan hebben op het bedrag van de geadverteerde huurprijs. Daartegenover staat dat deze nieuwe methode een duidelijk, objectief en uniform kader biedt, zowel voor huurders als voor de overheid.
Om de referentiehuur voor een bepaalde woning te berekenen, kunnen verhuurders en huurders gebruikmaken van de regionale tool (Homepage – huurprijzen.brussels). Door enkele vragen te beantwoorden over de kenmerken (waaronder de “bewoonbare oppervlakte”) en de ligging van de woning, wordt de referentiehuurprijs gegenereerd en kan deze in het huurcontract worden vermeld, als aanvulling op de werkelijk gevraagde huurprijs.
Een interessante vraag blijft hoe deze wijziging zich verhoudt tot bestaande huurovereenkomsten die dateren van vóór 1 januari 2025. De ordonnantie van 25 april 2024 houdende wijziging van artikel 2 van de Brusselse Huisvestingcode, evenals het advies van de Raad van State en de parlementaire voorbereidingen, scheppen hier spijtig genoeg geen duidelijkheid over. Hierdoor moeten we terugvallen op het gemeen recht, meer bepaald artikel 1.2. BW omtrent de toepassing van de wet in de tijd. Een ordonnantie heeft in principe geen terugwerkende kracht maar kan wel gevolgen hebben voor bestaande huurovereenkomsten die doorlopen na 1 januari 2025. Bestaande huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2025 werden afgesloten, blijven geldig zoals ze zijn opgesteld, ook al vermelden ze geen “bewoonbare oppervlakte”. Maar voor de gevolgen die zich ná 1 januari 2025 voordoen (zoals een hernieuwing of een wijziging), zal de bewoonbare oppervlakte wel vermeld moeten worden. Wij zijn van mening dat de referentiehuurprijs die vóór 1 januari 2025 met een andere methode dan de bewoonbare oppervlakte is berekend, kan blijven worden toegepast, aangezien een andere beslissing zou neerkomen op het toekennen van een terugwerkende kracht aan de ordonnantie.
Voor vragen of commentaar kunt u Bart Van Hyfte (bv@resolved.law ) of Laurent Delmotte (ld@resolved.law ) contacteren
