Artikel 19, alinea 1, 3), a), van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten (hierna « W. reg. ») verplicht de registratie van akten betreffende huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of delen daarvan gelegen in België, uitsluitend bestemd voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande. Dit betreft dus de “huurovereenkomsten”.
Deze registratie moet binnen een termijn van twee maanden worden uitgevoerd in overeenstemming met artikel 32, 5° van het W. reg. door de FOD Financiën (Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie) in het daartoe voorziene MyRent-register[1] (art. 1, al. 1, W. reg.). Deze registratie geeft aanleiding tot de inning van een proportioneel recht van 0,2%, behalve voor onderhands getekende huurovereenkomsten die kosteloos worden geregistreerd (artikel 83, 1° van het W. reg.).
Hoewel de registratieformaliteit (fiscale registratie) exclusief tot de bevoegdheid van de federale staat behoort, is op 1 januari 2025 de Ordonnantie van 25 april 2024 houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode en het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten met het oog op de regeling van de gewestelijke registratie van huurovereenkomsten in werking getreden. Artikel 19 van deze ordonnantie luidt als volgt: « In het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten wordt in artikel 19, het 3° vervangen door wat volgt: “3° de contracten van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur andere dan die bedoeld in artikel 228/1 van de Brusselse Huisvestingscode[2];”. » en artikel 20 van dezelfde ordonnantie bepaalt: « In de Huisvestingscode wordt in artikel 32, het 5° vervangen door wat volgt: “5° voor akten van verhuring, onderverhuring of overdracht van huur bedoeld in artikel 19, 3°, vier maanden;” ». De twee hierboven genoemde artikelen wijzigen eenzijdig het W. reg., waarbij volgens de federale overheid de regels voor de verdeling van bevoegdheden tussen het federale niveau en de deelgebieden worden genegeerd. Het idee is immers om de federale registratieverplichting voor onderhands getekende huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2025 af te schaffen[3].
De Brusselse wetgever heeft echter het advies van de Raad van State, dat duidelijk was over dit onderwerp, niet gevolgd: « Uit de hiervoor aangehaalde parlementaire voorbereiding van de bijzondere wet van 6 januari 2014 blijkt overigens dat de gewestelijke bevoegdheid inzake de woninghuur beperkt is tot de burgerrechtelijke aspecten van de registratie van de huurovereenkomst. De fiscale aspecten van die registratie behoren daar niet toe. Bijgevolg vermag de ordonnantiegever niet de voormelde bepalingen van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten te wijzigen teneinde de in dat wetboek bepaalde registratieverplichting voor woninghuurovereenkomsten op te heffen. »[4]. De Raad van State is van mening dat de gewesten niet bevoegd zijn om wijzigingen aan te brengen in de verplichte registratieformaliteit (fiscale registratie) zoals voorzien in het W. reg., aangezien dit een exclusieve bevoegdheid van de federale overheid is.
Om deze redenen heeft de Ministerraad een beroep tot nietigverklaring ingesteld bij het Grondwettelijk Hof om de bovengenoemde bepalingen van de ordonnantie te annuleren[5]. Het Hof heeft nog geen uitspraak gedaan en het duurt doorgaans meer dan een jaar om een arrest te vellen.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is echter van mening dat de registratieformaliteit (fiscale registratie) bedoeld in artikelen 1 en 19 W. reg. is geregionaliseerd.
De Brusselse ordonnantie heeft een nieuwe registratieverplichting gecreëerd zonder artikel 19, alinea 1, 1° van het W. reg. formeel op te heffen, zodat de in deze bepaling bedoelde akten betreffende een huurovereenkomst volgens de federale overheid nog steeds verplicht moeten worden geregistreerd, hoewel er een vrijstelling van registratiebelasting is (art. 161, 12°, a), W. reg.).
De fiscale registratieformaliteit voor onderhands getekende huurovereenkomsten van onroerende goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft ook na 1 januari 2025 vrijgesteld van registratiebelasting en dit als administratieve tolerantie.
- In afwachting van het arrest van het Grondwettelijk Hof en om negatieve gevolgen van het niet registreren conform één van beide regimes te vermijden, wordt verhuurders, gevangen tussen twee vuren in dit bevoegdheidsconflict, aangeraden om voorzichtigheid te preken en hun onderhandse huurovereenkomsten betreffende onroerende goederen (woningen) gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gesloten vanaf 1 januari 2025 op beide platforms te registreren. De FOD Financiën bevestigt immers de voortzetting van de federale registratie van onderhands getekende huurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest terwijl de Brusselse regering het tegendeel blijft beweren.
Ter herinnering, de registratie van de huurovereenkomst of het ontbreken daarvan heeft tal van burgerrechtelijke (verbod op huurindexering, mogelijkheid voor de huurder om de woning te verlaten zonder opzegtermijn of schadevergoeding na een onbeantwoorde herinnering, …) en fiscale (boetes voor laattijdige registratie) gevolgen. Het jaar 2025 is dus niet begonnen onder het teken van administratieve vereenvoudiging voor Brusselse verhuurders.
Voor vragen over huurovereenkomsten of registratie, neem contact op met Laurent Delmotte (ld@resolved.law) of Bart Van Hyfte (bv@resolved.law) of bel 02 315 53 00.
([1]) Met de onlinetoepassing MyRent kunt u een huurcontract en/of een plaatsbeschrijving versturen voor registratie. Het huurcontract moet niet uitsluitend voor bewoning bestemd zijn. (https://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent).
(2)« De huurovereenkomsten zijn onderworpen aan registratie » ingevoegd door de ordonnantie.
(3)De huurovereenkomsten die zijn opgenomen in een akte bedoeld in artikel 19, alinea 1, 1°, W. reg. worden niet geraakt, aangezien de registratieverplichting voor deze akten voortvloeit uit artikel 19, alinea 1, 1°, W. reg., dat ongewijzigd is gebleven.
(4) Advies RvS (afdeling wetgeving) 75.027/3 van 05.02.2024, www.raadvst-consetat.be/dbx/adviezen/75027.pdf#search=75.027%2F3(link is external), overweging 3.3.
(5) Rolnummer 8285.
