Sinds 1 mei 2025 is artikel 224/1 van de Brusselse Huisvestingscode in werking getreden. Dit artikel verbiedt de verhuurder om een “buitensporige huurprijs” voor te stellen. Indien dit toch gebeurt, kan de huurder een herziening van de huurprijs vorderen.
Een huurprijs is vermoedelijk buitensporig wanneer: “de huurprijs twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs. Dit vermoeden kan worden weerlegd wanneer wordt aangetoond dat het verschil tussen de gevraagde huurprijs en de referentiehuurprijs wordt gerechtvaardigd door substantiële elementen van comfort die inherent zijn aan de woning of de omgeving” of “de huurprijs niet twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs, maar substantiële kwaliteitsgebreken vertoont die inherent zijn aan de woning of de omgeving” (artikel 224 van de Brusselse Huisvestingscode).
De referentiehuurprijs, gedefinieerd in artikel 2, 37° van de Brusselse Huisvestingscode, is consulteerbaar via het gewestelijk hulpmiddel: https://huurprijzen.brussels. Hoewel deze referentieprijs niet bindend is, moet hij verplicht worden vermeld in de woninghuurovereenkomst (artikel 218 van de Brusselse Huisvestingscode).
In de parlementaire voorbereiding van de ordonnantie van 28 oktober 2021, die strekt tot de oprichting van de Paritaire Huurcommissie en de bestrijding van buitensporige huurprijzen, wordt op pagina 10 een niet-limitatieve lijst opgenomen van substantiële comfortelementen: “villa met vier gevels”, “herenhuis”, “open haard”, “exclusieve keuken”, “veel groene ruimten”, “zeer rustige ligging”, enz. De substantiële, intrinsieke kwaliteitsgebreken zijn vastgelegd in het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 25 januari 2024 tot vaststelling van de lijst van substantiële kwaliteitsgebreken bedoeld in artikel 107/2 van de Brusselse Huisvestingscode. Ook de voorbereidende werken bij de ordonnantie vermelden voorbeelden hiervan: “ontbreken van een individuele elektriciteitsmeter”, “krappe doucheruimte (in plaats van een badkamer)”, “aanzienlijke geluidsoverlast”, “frequente of permanente geurhinder”, enz. Op basis van deze criteria kan de Paritaire Huurcommissie (hierna “PHC”), opgericht in december 2021 en geregeld door de artikelen 107/1 tot 107/6 van de Brusselse Huisvestingscode, de redelijkheid van huurprijzen beoordelen. Deze commissie, waarin vertegenwoordigers van zowel verhuurders als huurders zetelen, brengt niet-bindende adviezen uit die raadpleegbaar zijn via: https://be.brussels/nl/huisvesting/huren-en-verhuren/huurovereenkomst/paritaire-huurcommissie.
De PHC kan worden benaderd “door iedere belanghebbende en door de rechter bij wie het verzoek aanhangig is gemaakt voor een advies over de regelmatigheid van de huurprijs” en “brengt binnen twee maanden na de indiening van de aanvraag advies uit.” Ook de rechter kan dus het advies van de PHC inwinnen, waarbij de commissie een louter informatieve rol speelt. Zoals vermeld, is haar advies niet bindend.
Indien de PHC van oordeel is dat een herziening van de huurprijs gerechtvaardigd kan zijn, stelt zij systematisch een poging tot verzoening tussen partijen voor.
Tot slot wordt in de parlementaire voorbereiding van de genoemde ordonnantie benadrukt dat “Een beroep doen op de PHC is een mogelijkheid; van de PHC een verplichte stap maken vóór de gerechtelijke procedure zou de procedure enkel vertragen en verzwaren en zou een stap van de vele worden, waardoor iedereen tijd en energie zou verliezen.”
Merk op dat in sommige wijken van Brussel, met name de Europese wijk, de referentiehuurprijs niet beschikbaar is op het gewestelijke instrument. Het is dus niet mogelijk om de referentiehuurprijs voor bepaalde Brusselse zones te kennen, wat belangrijke vragen oproept op het vlak van gelijkheid en non-discriminatie, zowel voor verhuurders als voor huurders.
De Brusselse wetgever heeft dus een bijkomende instelling opgericht in de toch al complexe verhouding tussen verhuurders en huurders. Het is evenwel niet zeker of het doel en de bevoegdheden van deze commissie voldoende duidelijk zijn voor huurders (met name: zij vervangt niet de vrederechter bij geschillen over het genot van het goed die volgens de huurder een huurvermindering zouden rechtvaardigen).
Een te groot succes zou bovendien mogelijk leiden tot overbelasting van deze commissie, waardoor het systeem baat zou hebben bij een spoedige en regelmatige evaluatie.
Vragen over woninghuurovereenkomsten of over deze paritaire huurcommissie? Aarzel niet om juridisch advies in te winnen.
Contacteer Laurent Delmotte (ld@resolved.law ) of Bart Van Hyfte (bv@resolved.law)
