Wat is het lot van aannemers indien hun werken abnormale burenhinder veroorzaken (die niet te wijten is aan een fout van hunnentwege) ?

Samenvatting:

Indien de aannemer werken uitvoert die, zonder fout van zijnentwege, abnormale burenhinder veroorzaken aan de naburige eigendommen, kunnen de buren niet rechtstreeks stappen tegen hem ondernemen. De bouwheer, tegen wie stappen worden ondernomen door de buren wegens abnormale burenhinder, zal zich op zijn beurt enkel tot zijn aannemer kunnen wenden indien de aannemingsovereenkomst een vrijwaringsbeding voorziet dat de aansprakelijkheid op basis van abnormale burenhinder ten laste legt van deze laatste. In het kader van private werkzaamheden, moet dit beding, dat afwijkt van het gemeenrecht van de burgerlijke aansprakelijkheid, strikt geïnterpreteerd worden en dus voldoende duidelijk zijn. Voor openbare aanbestedingen zal een dergelijk beding, dat volgens de rechtspraak een afwijking vormt op artikel 79, lid 2 van de AUR 2013, enkel als regelmatig worden beschouwd indien dit beding noodzakelijk is geworden door de bijzondere vereisten van de aanbesteding en het voorwerp heeft uitgemaakt van een formele motivering in het bijzonder lastenboek.

Artikel:

Het gebeurt vaak dat abnormale burenhinder wordt veroorzaakt door werken uitgevoerd door een aannemer.

Ter herinnering, de aannemer van werken die, door een fout van zijnentwege, schade berokkent aan het naburige gebouw, kan uiteraard aansprakelijk worden gesteld door de misnoegde naburige eigenaar, in toepassing van de regels van de buitencontractuele burgerlijke aansprakelijkheid.

Maar kan zijn aansprakelijkheid worden ingeroepen voor abnormale burenhinder (voorheen afgeleid uit artikel 544 van het oud burgerlijk wetboek en voortaan bevestigd door artikel 3.101 van het burgerlijk wetboek), die per definitie niet te wijten is aan enige fout?

Onder invloed van het oud burgerlijk wetboek, heeft het Hof van Cassatie de kans gehad om te bevestigen dat de aansprakelijkheid van de aannemer niet kon worden ingeroepen op basis van artikel 544 (Cass., arrest van 29 mei 1975, Juportal). De aansprakelijkheid die steunt op abnormale burenhinder betreft inderdaad enkel de houders van een genots- of eigendomsrecht, en de aannemer bezit geen enkel genotsrecht op de eigendom waar hij werken uitvoert voor rekening van de bouwheer.

De aannemer die werken uitvoert die burenhinder veroorzaken, zonder dat deze hinder te wijten is aan enige fout van zijnentwege, kan bijgevolg niet rechtstreeks aansprakelijk worden gesteld door de misnoegde buur, op basis van artikel 3.101 van het burgerlijk wetboek. In een dergelijke hypothese, zal deze laatste enkel stappen kunnen ondernemen tegen de bouwheer, de enige houder van een genotsrecht op zijn eigendom, en de enige die aansprakelijk is uit hoofde van burenhinder.

In het kader van private werkzaamheden, zijn de partijen in de aannemingsovereenkomst evenwel vrij om een vrijwaringsbeding overeen te komen, krachtens hetwelk de aannemer zich ertoe verbindt om de bouwheer te vrijwaren voor elke schadevergoeding die deze laatste eventueel zou moeten betalen aan derden omwille van abnormale burenhinder die voortvloeit uit de werf, ongeacht of de aannemer al dan niet een fout heeft begaan.

Een dergelijk beding is rechtmatig maar moet strikt geïnterpreteerd worden, aangezien dit afwijkt van het gemeenrecht van de burgerlijke aansprakelijkheid op basis van een fout. Opdat de aansprakelijkheid voor burenhinder kan worden afgeschoven op de aannemer, moet het beding bij voorkeur uitdrukkelijk vermelden dat de aannemer zich ertoe verbindt om de bouwheer te vrijwaren

« voor abnormale burenhinder, zelfs indien deze niet te wijten is aan een fout van zijnentwege ». Een beding dat in het algemeen zou vermelden dat de aannemer de bouwheer vrijwaart « voor de nadelige gevolgen die de uitvoering van de werken zouden kunnen hebben » lijkt niet voldoende om het gewenste resultaat te bereiken.

Het vrijwaringsbeding is niet tegenstelbaar aan derden, te weten in het bijzonder de naburige eigenaars die het slachtoffer zijn van de hinder, die bijgevolg enkel stappen zullen kunnen nemen ten aanzien van de bouwheer.

In geval van een contractueel vrijwaringsbeding, indien de door de aannemer uitgevoerde werken aan de eigendom van de bouwheer abnormale burenhinder veroorzaken die niet te wijten is aan een fout van de eigenaar van de naburige eigendom, zal deze stappen moeten ondernemen tegen de bouwheer, wiens aansprakelijkheid van toepassing zal zijn. In toepassing van het vrijwaringsbeding, zal deze laatste zich kunnen wenden tot de aannemer.

In het kader van openbare werken herinnert men eraan dat artikel 79, lid 2 van het koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten (hierna: de AUR 2013) bepaalt dat: « De aannemer treft op zijn volle verantwoordelijkheid en op zijn kosten al de maatregelen die onontbeerlijk zijn voor de bescherming, de instandhouding en de integriteit van de bestaande constructies en werken. Hij neemt tevens alle voorzorgen die door de bouwkunst en door de bijzondere omstandigheden worden vereist om de naburige eigendommen te vrijwaren en om te vermijden dat daarin door zijn schuld stoornissen worden veroorzaakt. » (wij onderstrepen).

Hieruit volgt dat de aannemer enkel aansprakelijk is door zijn schuld voor schade veroorzaakt aan de naburige eigenaars. Dit artikel kan zijn aansprakelijkheid dus niet uitbreiden tot de hypotheses van abnormale burenhinder die van toepassing zijn zelfs bij gebrek aan een fout.

In deze context wordt de opneming in het bijzonder lastenboek van een vrijwaringsbeding, dat de eindlast van de aansprakelijkheid wegens burenhinder afschuift op de aannemer, zelfs bij gebrek aan een fout van zijnentwege, door de rechtspraak beschouwd als een afwijking op artikel 79, lid 2 van de algemene uitvoeringsregels.

Volgens de algemene uitvoeringsregels, zal een afwijking op artikel 79 enkel regelmatig zijn indien voor zover « de bijzondere eisen van de opdracht dit noodzakelijk maken » (artikel 9, §4, lid 1 AUR 2013) en voor zover deze « uitdrukkelijk gemotiveerd wordt in het bestek » (artikel 9, §4, lid 2 AUR 2013).

In dit opzicht heeft het Hof van Beroep van Antwerpen, in een arrest van 19 september 2011, het door de aannemer toegestane vrijwaringsbeding onregelmatig verklaard: « Het beding in het bijzonder lastenboek dat bepaalt dat de aannemer aansprakelijk is voor schade waarvoor de aansprakelijkheid kan worden vastgesteld op basis van artikel 544 B.W., en zonder dat de hinder te wijten is aan een fout van de aannemer, moet beschouwd worden als een afwijking op artikel 30, § 2 Algemeen Lastenboek [artikel 79, lid 2, AUR 2013]. Bij gebrek aan geldige motivering en voorafgaande vermelding in het bijzonder lastenboek, heeft dit beding geen enkele waarde. » (Antwerpen (7de kamer bis), 19 september 2011, samenvatting geraadpleegd op Jura).

In een arrest van 14 december 2006, lijkt het Hof van Beroep van Liège bovendien te hebben geoordeeld dat een vrijwaringsbeding dat de verplichting om de abnormale burenhinder te vergoeden ten laste legt van de opdrachtnemer, nooit gerechtvaardigd kan worden door de bijzondere vereisten van de aanbesteding. Het Hof heeft geoordeeld dat: « Contractuele vrijwaringsbedingen die de verplichting om niet-foutieve abnormale burenhinder te vergoeden afschuiven op de aannemer, zijn niet rechtmatig inzake openbare aanbestedingen sinds 1977, aangezien het positief recht afwijkingen op het algemeen lastenboek uitdrukkelijk verbiedt, in de mate waarin zij niet noodzakelijk zouden zijn door de vereisten van de desbetreffende aanbesteding. Elke dubbelzinnigheid moet in elk geval geïnterpreteerd worden in het voordeel van de aannemer. (…) Geen enkel vrijwaringsbeding verplicht

de aannemer met andere woorden uitdrukkelijk, of kan hem uitdrukkelijk verplichten, om de niet-foutieve abnormale burenhinder te vergoeden. Het beding is op zijn minst dubbelzinnig en moet geïnterpreteerd worden in het voordeel van de aannemer. » (Liège, 14 december 2006, samenvatting geraadpleegd op Jura).

Men merkt op dat deze rechtspraak, die meent dat een vrijwaringsbeding een afwijking is op artikel 79, lid 2 van de AUR 2013, niet vrij is van kritiek. Een dergelijk beding staat deze bepaling als dusdanig niet in de weg (de aannemer blijft aansprakelijk voor zijn fout) maar voegt hieraan een verplichting toe (de aannemer is bovendien aansprakelijk in geval van abnormale burenhinder die niet te wijten is aan een fout van zijnentwege) (zie in deze zin: S. LEROY, « Les restrictions aux dérogations apportées au cahier général des charges : l’étroite frontière entre une juste rigueur et une rigidité aveugle », nota onder Cass., 2 april 2009, Entr. et dr., 2010, blz. 306-311, bijz. blz. 308, nr. 7).

Matthieu Leysen
ml@resolved.law
www.resolved.law

Publiek en administratief recht

De advocaten van RESOLVED staan overheden en private organisaties/personen bij op het vlak van het voorbereiden, het verdedigen en het betwisten van beslissingen van overheden.

Immobiliënrecht

De advocaten van RESOLVED beschikken over een ruime ervaring op het vlak van het immobiliënrecht, met een bijzondere focus op de interactie tussen de burgerlijke

Overheidsopdrachten

De advocaten van RESOLVED geven advies aan de aanbestedende overheden omtrent  de keuze van de gunningswijze en de redactie van de opdrachtdocumenten. Dit advies heeft

Financieel recht

Sinds meer dan 20 jaar staan de advocaten van RESOLVED hun clienten bij op het vlak van het financieel- en het bankrecht, met name inzake