Gedurende het eerste semester van 2023 werd de Brusselse Huisvestingscode tweemaal gewijzigd. Enerzijds door de ordonnantie van 22 juni 2023[1] die tot doel heeft het aantal uithuiszettingen te verminderen en de woning van de huurder te beschermen gedurende de wintermaanden. Deze ordonnantie is in werking getreden op 31 augustus 2023 (I.). Anderzijds door het ontwerp van ordonnantie van 22 juni 2023[2] betreffende de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden. Deze ordonnantie zal in werking treden op 1 januari 2024 (II.).
- Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit
Het Brusselse Parlement heeft in de plenaire vergadering van 16 juni 2023 verschillende aanpassingen aangenomen die de uitzettingsprocedure beduidend vermoeilijken en verlengen (i). Daarnaast werd een winterstop voor uithuiszettingen ingevoerd voor de periode tussen 1 november en 15 maart (ii).
De ordonnantie is van toepassing op de woninghuurovereenkomst en op bepaalde handelshuurovereenkomsten in zoverre die betrekking hebben op een goed dat ook tot woning strekt voor de huurder.
Deze ordonnantie werd op 21 augustus 2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is in werking getreden de tiende dag na de publicatie, op 31 augustus 2023.
- Voornaamste wijzigingen aan de procedure van uitzetting uit een woning
Alvorens een gerechtelijke procedure te ondernemen, is de verhuurder verplicht om de huurder minstens één maand voor de indiening van een verzoekschrift[3] een voorafgaande ingebrekestelling te sturen. Deze ingebrekestelling bevat een volledig en ondubbelzinnig overzicht van de contactgegevens van de verhuurder, een duidelijke beschrijving en verantwoording van de geëiste bedragen, de vermelding dat, als een reactie uitblijft, de verhuurder de zaak aanhangig kan maken bij de rechter, een vermelding in geval van minnelijke invorderingen ten slotte de termijn waarin de schuldvordering terugbetaald kan worden vooraleer er bijkomende maatregelen genomen worden[4]. Deze termijn bedraagt minstens één maand[5].
De verhuurder moet de voorkeur geven aan een schriftelijk verzoekschrift eerder dan aan een dagvaarding voor het instellen van de eventuele rechtsvordering[6]. Op straffe van nietigheid moet de gedinginleidende akte in ieder geval volgende elementen omvatten: de datum, de contactgegevens van de eiser/verhuurder en de huurder, het onderwerp en een beknopte uiteenzetting van de middelen van de eis, een getuigschrift van woonplaats van de huurder alsook een kopie van de verplichte voorafgaande ingebrekestelling[7].
Een eis ingediend via dagvaarding is eveneens ontvankelijk, maar in dat geval blijven de dagvaardingskosten in elk geval ten laste van de aanvrager, tenzij het gebruik van deze wijze van rechtsingang opgelegd wordt door de wetgever of verantwoord wordt door het feit dat de verweerder niet is ingeschreven in de bevolkingsregisters[8].
Indien het verzoekschrift een uitzettingseis omvat wordt de verschijningstermijn verlengd tot 40 dagen (waar dat vroeger slechts 8 dagen was!) te tellen vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift aan de griffie. Dit termijn werd verlengd om het O.C.M.W. de tijd te laten om tussen te komen in het kader van zijn wettelijke opdracht.
Bij de openingszitting probeert de rechter zoals voor elke eis inzake woningverhuur de partijen eerst te verzoenen. Als deze verzoening mislukt of in geval van verstek, wordt de procedure ten gronde gevoerd en worden de conclusietermijnen dan afgesproken[9].
De indiening van conclusies die een tussenvordering bevatten die strekt tot de uithuiszetting onderbreekt de termijnen vastgesteld door de minnelijke of gerechtelijke kalender. Een zitting wordt dan voorzien ten vroegste 40 dagen na de indiening van deze conclusies.
De rol van het O.C.M.W. in deze procedure werd door de hervorming uitgebreid. Zowel de uitzeettingseisen als de uitzettingsbeslissingen moeten voortaan verplicht worden gemeld aan het O.C.M.W. van de gemeente waar de woning gelegen is[10]. Het O.C.M.W. kan ook op eigen initiatief contact opnemen met de verhuurder tijdens de procedure.
Indien uiteindelijk door de rechter een datum van uithuiszetting wordt bepaald, wordt het termijn tot deze uithuiszetting onderbroken en kan deze niet plaatsvinden indien de huurder of bewoner aan de gerechtsdeurwaarder het bewijs bezorgt van een huisvestingsoplossing die uiterlijk een maand na het bericht van uithuiszetting effectief zal zijn. Indien de bewoner de woning op de voorziene datum toch niet heeft verlaten, kan de uithuiszetting worden voortgezet.
Een uithuiszetting kan in geen geval gebeuren voor het verstrijken van één maand na de betekening van het vonnis[11]. De rechter kan dit termijn verlengen mits het verlenen aan de verhuurder van een bewoningsvergoeding die per dag (en niet meer per maand) berekend wordt[12]. In dit geval zal de eigenaar, in tegenstelling tot bij uithuiszettingen onderbroken door de winterstop (zie infra), geen beroep kunnen maken op een vergoeding van het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit.
In tegenstelling tot vroeger, wordt de verhuurder niet meer 5, maar minstens 15 werkdagen voor zijn uithuiszetting verwittigd door de gerechtsdeurwaarder[13].
Op onderstaand schema uit de parlementaire werken wordt de vernieuwde procedure van uithuiszetting in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest samengevat[14].
- De winterstop
De ordonnantie van 22 juni 2023 voert ook een zogenaamde winterstop of wintermoratorium in. Dit is een algemeen verbod om uithuiszettingen door te voeren in de periode tussen 1 november en 15 maart[15].
Een aantal uitzonderingen op dit verbod blijven niettemin mogelijk: wanneer de verhuurder een nieuwe huisvesting heeft gevonden, wanneer het pand onbewoonbaar is geworden, wanneer het gedrag van de huurder een gevaarlijke toestand creëert die elke verdere bewoning onmogelijk maakt alsook indien een situatie van overmacht ontstaat waardoor de eigenaar het pand zelf moet bewonen[16]. De rechtbank spreekt zich uit over een afwijking op de winterstop in de beslissing die de uithuiszetting beveelt of toelaat.
Tijdens de winterstop blijft de bewoningsvergoeding vastgesteld in de uitzettingsbeslissing (of in een latere beslissing) verschuldigd. Als de betaling van deze bewoningsvergoeding aan de verhuurder uitblijft, dan mag deze zijn schuldvordering voorleggen aan het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Deze schuldvordering is echter niet mogelijk voor openbare vastgoedbeheerders en Sociale verhuurkantoren (SVK’s).
Het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit[17] behandelt zo onder meer de aanvragen voor een tegemoetkoming ingesteld door de gewezen verhuurder met betrekking tot een volledig of gedeeltelijk onbetaalde bewoningsvergoeding[18].
Onze eerste bemerkingen:
Deze hervorming verbetert de positie van de huurders die met uitzetting worden bedreigd aanzienlijk doordat verschillende termijnen werden verlengd en het gemakkelijker wordt om informatie te verkrijgen tijdens de procedure. Verhuurders zullen daarentegen een procedure moeten doorstaan die minstens 6 maanden in beslag neemt voor een effectieve uithuiszetting mogelijk wordt. De huurbetalingsachterstand zal hierdoor ook over een langere periode oplopen en de ervaring leert dat de onbetaalde huren vaak voorgoed verloren zijn door de insolvabiliteit van de uitgezette huurders.
Bij ontbreken van enige verhoging van de middelen van de O.C.M.W.’s wijst niets erop dat deze instellingen in staat zullen zijn om naast hun reeds bestaande taken de nieuwe rol opgelegd door de ordonnantiegever op zich te nemen. Bij gebrek aan bevoegdheid wijzigt de Brusselse ordonnantiegever trouwens de opdracht van de O.C.M.W.’s geenszins. De praktijk zal moeten uitwijzen of deze maatregelen hun doel om dakloosheid te bestrijden kunnen bereiken.
Daarnaast wordt ook de administratieve last voor de griffie verzwaard aangezien het de missie krijgt om alle aanvragen tot uithuiszetting te melden aan het O.C.M.W. De vraag rijst hoe en binnen welke termijnen de rechtbanken de verzoeken tot uithuiszetting zullen behandelen die niet in een verzoekschrift worden geformuleerd, maar tijdens de procedure via conclusies worden ingediend.
Bovendien stelde de afdeling wetgeving van de Raad van State in haar advies dd. 1 februari 2023[19] over de ordonnantie vast dat er onder meer een verschil in behandeling tussen verhuurders en een buitensporige beperking van het eigendomsrecht werden gecreëerd.
In dit opzicht stelt de Raad van State dat “in zoverre het ontworpen artikel 233duodecies in een verbod op uithuiszettingen voorziet in de periode tussen 1 november en 15 maart van het jaar daarop, de ontworpen regeling geen billijk evenwicht tot stand brengt tussen, enerzijds, de belangen van de huurder van een onroerend goed wiens uithuiszetting is opgeschort en, anderzijds, de belangen van de eigenaar-verhuurder, zodat die maatregel een buitensporige beperking van het recht op een ongestoord genot van diens eigendom inhoudt.”[20] Het valt dan ook te verwachten dat beroepen tot nietigverklaring of prejudiciële vragen over deze ordonnantie zullen worden ingesteld bij het Grondwettelijk Hof.
- Ontwerp van ordonnantie van 22 juni 2023 houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden
Tijdens de plenaire vergadering van 19 september 2023 keurde het Brussels Parlement dit ontwerp van ordonnantie goed. De tekst zal heel binnenkort worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en zal in werking treden op 1 januari 2024.
De woninghuurovereenkomst is een gewestelijke bevoegdheid geworden bij de Zesde Staatshervorming. Het is op basis van deze bevoegdheid dat het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest maatregelen neemt om het recht op huisvesting beter te waarborgen. Huisvesting is één van de prioriteiten van de Brusselse Regering, het onderwerp wordt zelfs behandeld in het eerste hoofdstuk van haar gewestelijke beleidsverklaring[21]. De invoering van een voorkooprecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden past dus binnen dat beleid.
Het voorkeurrecht wordt toegekend aan de huurder die een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van lange duur afsloot[22]. Huurovereenkomsten van korte duur, onderverhuring of studentenhuurovereenkomsten werden door de ordonnantiegever dus uitgesloten[23]. Het is van essentieel belang aan te tonen dat er een wil is om zich op lange termijn te vestigen en dus gedomicilieerd te zijn in de woning.
Sommige goederen vallen buiten het toepassingsgebied van het ingevoerde voorkeurrecht, onder meer[24]:
- de verkoop van gebouwen met meerdere woningen die door verschillende huurders worden bewoond, indien het gebouw als een ondeelbaar goed wordt verkocht (niets is echter uitdrukkelijk voorzien voor het verkoop van één verdieping opgedeeld in drie verhuurde appartement met drie verschillende huurders binnen een groter appartementsgebouw);
- de verkoop van woningen tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden;
- de verkoop van een gemeubelde woning;
- de verkoop van een blote eigendom, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten, alsmede de verkoop op lijfrente;
- de verkoop van goederen waarvoor een onbewoonbaarheidsbesluit is uitgevaardigd;
- de verkoop van goederen die het voorwerp uitmaken van een verkoopbelofte die een vaste dagtekening had gekregen voor het sluiten van de woninghuurovereenkomst;
- …
De procedure, die op een vrij ingewikkelde en gedetailleerde wijze is beschreven (de volgende beschrijving is beknopter en vereenvoudigd), houdt in dat de verhuurder vóór elke verkoop van een gehuurd goed de huurder per aangetekende brief met ontvangstbewijs dient in te lichten over zijn intentie om het goed te verkopen en over het bestaan van zijn voorkeursrecht. Deze kennisgeving geldt als verkoopaanbod ten gunste van de huurder[25].
De intentieverklaring tot verkoop moet minstens volgende gegevens omvatten: de identiteit en woonplaats van de verhuurder, het adres en de beschrijving van de woning waarvan de verkoop is voorgenomen, een aanduiding van de prijs en de voorwaarden van de verkoop en de zakelijke rechten die eventueel op het goed rusten[26].
De huurder beschikt vervolgens over 30 werkdagen na ontvangst van de kennisgeving om van zijn voorkeurrecht gebruik te maken of om af te zien van de uitoefening van dat recht.[27]
De verwezenlijking van een verkoop in strijd met het voorkeurrecht van een huurder geeft hem recht op een vordering tot indeplaatsstelling die hij tegen de koper kan instellen.[28] Indien de huurder echter niet in de rechten van de koper van de woning wenst te treden, kan hij de van de verhuurder een schadevergoeding eisen die overeenkomt met 20% van de verkoopprijs.[29]
Onze eerste bemerkingen:
Deze hervorming legt nieuwe zware verplichtingen op aan zowel de verkopers als de notarissen en vastgoedmakelaars die onder meer de verplichting hebben om de huurder te informeren over de prijs en verkoopsvoorwaarden als de verhuurder nalaat om dit te doen. Deze nieuwe formaliteiten en verplichtingen zullen de tijd die nodig is om een woning in het Brusselse Gewest te verkopen verder verlengen.
Bovendien is het lang niet zeker dat deze hervorming de doelstelling die de ordonnantiegever had om het recht op huisvesting te bevorderen zal bereiken. Het is aannemelijk dat een verhuurder die zijn eigendom verkoopt, geneigd zal zijn om het aan zijn huurder aan te bieden om zo tijd te winnen en extra kosten te vermijden.
Dit voorkeursrecht dreigt echter ook nieuwe juridische geschillen te creëren tussen verhuurders en huurders gelet op de complexiteit van het ingevoerde systeem. Als de huurder bijvoorbeeld niet binnen de 30 dagen reageert, wordt hij geacht afstand te hebben gedaan van de uitoefening van het voorkeurrecht. Dit geldt echter niet in geval van overmacht, wat een onaangename verassing kan vormen voor de partijen die te goeder trouw dachten dat de termijn was verstreken…
U mag uw opmerkingen of vragen richten aan Laurent Delmotte, Bart Van Hyfte of Olivier Vandingenen
[1] Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit, BS 21 augustus 2023, (hierna: Ordonnantie van 22 juni 2023).
[2] Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden, Parl.St. Br.Parl., 2022/2023, A-724/1.
[3] Art. 233quater, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[4] Art. 233quater, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[5] Art. 233quater, § 3 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[6] Art. 233quinquies, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[7] Art. 233quinquies, § 3 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[8] Art. 233quinquies, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[9] Art. 233octies, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[10] Art. 233septies en 233decies van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[11] Art. 233undecies § 1 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[12] Art. 233undecies § 1, 3° van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[13] Art. 233undecies § 2 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[14] Ontwerp van Ordonnantie van 21 maart 2023 tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit, Parl.St. Br.Parl., 2022/2023, A-680/1.
[15] Art. 233duodecies, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[16] Art. 233duodecies, § 1, 1° tot 4° van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[17] Art. 11 van de Brusselse Huisvestingscode gewijzigd door art. 3 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[18] Art. 233duodecies, § 3, 2° van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door art. 4 van de Ordonnantie van 22 juni 2023.
[19] Advies 72.557/3 van 1 februari 2023 van de afdeling Wetgeving van de Raad van State over een voorontwerp van ordonnantie ‘tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt dor en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit’.
[20] Advies 72.557/3 van 1 februari 2023 van de afdeling Wetgeving van de Raad van State, Ibid., 15.
[21] Noodplan Huisvesting (2020-2024) van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering.
[22] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/1, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode.
[23] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/1, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode.
[24] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/1, § 3 van de Brusselse Huisvestingscode.
[25] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/2, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode.
[26] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/2, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode.
[27] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/2, § 3 van de Brusselse Huisvestingscode.
[28] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/3, § 1 van de Brusselse Huisvestingscode.
[29] Art. 2 Ontwerp van Ordonnantie van 22 juni 2023 tot invoeging van art. 247/3, § 2 van de Brusselse Huisvestingscode.
